Начиная, развивая или диверсифицируя бизнес, многим предпринимателям приходится сталкиваться с дилеммой: что лучше – построить новое здание или приобрести существующее и приспособить его для нужд нового бизнеса или производства? Чаще выбирают второе, поскольку это значительно снижает первоначальные затраты и приближает момент, когда бизнес-проект начнет приносить прибыль.
Однако для того, чтобы вложить средства в объект недвижимости, необходимо знать:
- что же он собой представляет
- какова сохранность самого здания
- его инженерного оборудования
- наружных коммуникаций
Необходима такая информация и при проведении реконструкции объекта, ведь практически исключен вариант, когда приобретенное сооружение и его инженерные системы полностью соответствуют всем требованиям к новому производству. А требований хватает:
- пожарные
- санитарные
- экологические
- по промышленной безопасности
- по охране труда
И все они должны быть учтены при проектировании реконструкции.
Поэтому, для того чтобы правильно оценить возможные вложения в реконструкцию здания, необходимо выполнить техническое обследование объекта недвижимости. 
При этом следует помнить, что обследование технического состояния здания может выполнить компания, имеющая опыт, квалифицированных специалистов и способная решить поставленную перед ней задачу оптимально по стоимости и срокам.
Производя обследование технического состояния зданий, компания, выполняющая его, не только фиксирует реальное состояние дел о сохранности и возможности дальнейшего использования конструкций и инженерных систем, но и разрабатывает мероприятия, позволяющие восстановить их работоспособность.
Заключение, составленное после того, как будет завершено техническое обследование зданий, является не только основанием для проектирования реконструкции или капитального ремонта, но и одним из тех обязательных документов, требуемых органами госэкспертизы при рассмотрении проектной документации на реконструкцию объекта. Задачи, которые должно решить техническое обследование зданий, формулируются заказчиком в техническом задании на обследование зданий. На основании задания разрабатывается программа обследования, где определяются методы и технические средства, необходимые для того, чтобы оценка технического состояния зданий полностью отвечала требованиям, поставленным в задании.
Как правило, техническое обследование сооружений делится на две части:
- камеральные работы
- натурные работы
На первом этапе изучается имеющаяся в наличии техническая и проектная документация на здание, инженерные сети. Далее выполняется обследование зданий, сетей, инженерного оборудования – ИТП, вентиляторов, насосных станций, щитовых и распределительных пунктов и др. После того как натурное обследование зданий закончено, проведены необходимые замеры, исследования, составлены эскизы, выполнена фотофиксация поврежденных участков и мест, техническое обследование вступает в последнюю фазу – написание отчета и выдача заключения.
Технический отчет, завершающий обследование зданий, включает в себя:
- констатацию существующего состояния объекта
- анализ результатов натурных замеров и исследований
- данные фотофиксации
- ведомости дефектов
- рекомендуемые методы усиления, ремонта конструкций
- другие материалы.
Однако итог работы, для которого и производилось техническое обследование, – это заключение. Здесь формулируются выводы и дается оценка технического состояния зданий и сооружений, их внутренних и наружных инженерных систем.
Именно в этом разделе специалисты компании, которая выполнила обследование состояния зданий, констатируют, сможет ли здание и его инженерное оборудование и сети функционировать в дальнейшем в существующем состоянии или для этого необходимо выполнить определенный объем ремонтных работ. Поэтому проведенное техническое обследование зданий служит основанием для расчета цены покупки объекта недвижимости или для составления сметы и определения величины затрат на приведение здания или сооружения в работоспособное состояние.
Одним из важнейших параметров оценочной стоимости здания или сооружения является изношенность и состояние его инженерных коммуникаций и оборудования. Поэтому обследование инженерных систем – внутренних коммуникаций, электро-, водо-, теплоснабжения и канализования, техническое обследование слаботочных систем охранно-пожарной сигнализации, телефонизации, компьютерных сетей – должно производиться детально и тщательно. Также детально необходимо выполнить обследование наружных инженерных сетей. Ведь от того, насколько подробно и квалифицированно проведено обследование технического состояния систем энергоснабжения здания, в значительной мере зависит окончательная стоимость ремонтных или восстановительных работ, а, следовательно, и стоимость объекта. Поэтому обследование инженерных сетей и оборудования должно осуществляться квалифицированными специалистами, досконально знающими эти системы.
Подробнее про обследование инженерных систем зданий
